Geerbte Immobilie verkaufen? Drei verschiedene Steuern können anfallen – Erbschaftssteuer, Grundstückgewinnsteuer und Handänderungssteuer. Dieser Ratgeber erklärt alle drei, zeigt kantonale Unterschiede und hilft bei der Entscheidung: verkaufen, behalten oder vermieten.
Wer in der Schweiz eine Immobilie erbt und diese verkaufen möchte, muss bis zu drei verschiedene Steuern berücksichtigen: Die Erbschaftssteuer auf den Erhalt der Liegenschaft, die Grundstückgewinnsteuer (GGSt) auf den Gewinn beim Verkauf und allenfalls die Handänderungssteuerauf die Eigentumsübertragung.
Wie diese drei Steuern zusammenspielen, welche kantonalen Unterschiede gelten und wann ein Steueraufschub greift – das erklärt dieser Ratgeber Schritt für Schritt.
Beim Erben und Verkaufen einer Immobilie greifen drei unterschiedliche Steuern – jede mit eigenen Regeln und kantonalen Besonderheiten.
Steuer auf den Erhalt der Erbschaft. Hängt vom Kanton, Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert ab. Kinder und Ehepartner sind in den meisten Kantonen befreit.
Steuer auf den Gewinn beim Verkauf. Wichtig: Bei Erbgang gilt ein Steueraufschub – die Besitzdauer des Erblassers wird angerechnet. Das ist die grösste steuerliche Frage beim Verkauf geerbter Immobilien.
Einmalige Übertragungssteuer in einigen Kantonen. Bei Erbgang oft befreit, fällt aber beim späteren Verkauf an Dritte an. Typisch 1–3% des Kaufpreises.
Die Grundstückgewinnsteuer ist für die meisten Erben die wichtigste Steuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie. Hier die zentralen Regeln.
Beim Erben einer Immobilie fällt keine Grundstückgewinnsteueran. Der Erbgang löst einen sogenannten Steueraufschub aus. Die Steuer wird erst beim tatsächlichen Verkauf fällig.
Das bedeutet: Sie übernehmen die steuerliche Position des Erblassers – seine Anlagekosten und seine Besitzdauer gelten als Ihre eigenen.
Achtung: Hoher Gewinn bei langer Haltedauer des Erblassers
Hat der Erblasser die Immobilie vor 30 Jahren für CHF 200’000 gekauft und ist sie heute CHF 800’000 wert, beträgt der steuerbare Gewinn CHF 600’000. Die lange Besitzdauer senkt zwar den Steuersatz, aber der hohe Gewinn kann trotzdem zu einer erheblichen Steuerbelastung führen.
| Kaufpreis Erblasser (1995) | CHF 400’000 |
| Wertvermehrende Investitionen | CHF 100’000 |
| Anlagekosten total | CHF 500’000 |
| Verkaufspreis (2026) | CHF 900’000 |
| Grundstückgewinn | CHF 400’000 |
| Besitzdauer (ab 1995) | 31 Jahre |
| → Stark reduzierter Steuersatz dank langer Besitzdauer | |
Die Grundstückgewinnsteuer ist kantonal geregelt. Die Steuersätze, Berechnungsmethoden und Besitzdauerrabatte variieren erheblich.
| Kanton | System | Besitzdauerrabatt |
|---|---|---|
| Zürich | Degressiv | Ja, bis 50% nach 20+ Jahren |
| Bern | Degressiv | Ja, Reduktion pro Haltejahr |
| Luzern | Flat mit Abzug | Ja, progressiver Rabatt |
| Aargau | Degressiv | Ja, bis 40% Reduktion |
| St. Gallen | Degressiv | Ja, nach 25 Jahren steuerfrei |
| Basel-Stadt | Flat mit Abzug | Ja, Reduktion ab 5 Jahren |
| Waadt | Degressiv | Ja, bis 50% Rabatt |
| Schwyz | Degressiv | Ja, progressive Reduktion |
Hinweis: Die genauen Sätze und Rabatte können sich ändern. Prüfen Sie die aktuellen Werte bei der kantonalen Steuerverwaltung.
Die Handänderungssteuer ist eine einmalige Steuer auf den Eigentumswechsel von Grundstücken. Nicht alle Kantone erheben sie – und bei Erbgängen gelten oft Ausnahmen.
Bei Erbgang oft reduziert oder befreit – beim späteren Verkauf gelten die normalen Sätze.
Drei Optionen – jede mit Vor- und Nachteilen. Die richtige Entscheidung hängt von Ihrer finanziellen Situation, der Erbengemeinschaft und dem Zustand der Immobilie ab.
Vorteile:
Nachteile:
Vorteile:
Nachteile:
Vorteile:
Nachteile:
Die meisten Immobilien sind mit einer Hypothek belastet. Beim Erben geht die Schuld automatisch auf die Erben über – mit allen Rechten und Pflichten.
Mit der Annahme der Erbschaft übernehmen Sie auch die Hypothekarschuld. Die Erben haften gemeinsam (solidarisch) für die bestehende Hypothek, bis die Erbteilung vollzogen ist.
Die Bank prüft, ob die Erben die Tragbarkeit erfüllen (Hypothekarbelastung maximal 1/3 des Einkommens). Falls nicht, kann die Bank eine Amortisation, erhöhte Zinsen oder sogar die Kündigung der Hypothek verlangen.
Erbengemeinschaft:Solange die Erbteilung nicht vollzogen ist, haften alle Erben solidarisch für die Hypothek. Klären Sie die Tragbarkeit vorder Annahme der Erbschaft – innerhalb der 3-monatigen Ausschlagungsfrist (Art. 567 ZGB).
Bei geerbten Immobilien gibt es verschiedene Wertbegriffe – jeder hat eine andere Funktion im Steuer- und Erbrecht.
Wird von der Gemeinde festgelegt. Dient der Vermögenssteuer. Liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert(oft 60–80%).
Massgebend für die Erbschaftssteuer. Kantonal verschieden – liegt je nach Kanton bei 70–100% des Verkehrswerts. Wird zum Todeszeitpunkt ermittelt.
Der Preis, den die Immobilie am Markt erzielen würde. Massgebend für den tatsächlichen Verkauf und die Erbteilung. Lassen Sie eine unabhängige Schätzung erstellen.
Massgebend für die Grundstückgewinnsteuer. Umfasst den ursprünglichen Kaufpreis des Erblassers plus wertvermehrende Investitionen. Je höher die Anlagekosten, desto tiefer der steuerbare Gewinn.
Erben mehrere Personen eine Immobilie, werden sie automatisch gemeinsam Eigentümer. Entscheidungen über die Liegenschaft müssen einstimmig getroffen werden.
Ein Erbe kann das Übernahmerecht geltend machen (Art. 612 ZGB) und die Miterben nach Erbquoten auszahlen. Erfordert Einigung über den Anrechnungswert und die Finanzierung der Auszahlung.
Alle Erben einigen sich auf den Verkauf. Der Erlös wird nach Erbquoten aufgeteilt. Grundstückgewinnsteuer fällt an.
Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Erbe eine Teilungsklage einreichen (Art. 604 ZGB). Das Gericht ordnet die Teilung an – möglicherweise durch öffentliche Versteigerung. Vorher lohnt sich eine Mediation.
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Nein, beim Erben selbst fällt keine Grundstückgewinnsteuer an — es gilt ein Steueraufschub (Art. 12 Abs. 3 StHG). Die Steuer wird erst fällig, wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen. Der steuerbare Gewinn berechnet sich dann aus dem Verkaufspreis minus den Anlagekosten des Erblassers.
Die Besitzdauer des Erblassers wird vollständig angerechnet. Hat Ihr Vater das Haus 1990 gekauft und Sie erben es 2024 und verkaufen 2026, zählt eine Besitzdauer von 36 Jahren. Diese lange Haltedauer führt in den meisten Kantonen zu einem deutlich reduzierten Steuersatz (Besitzdauerrabatt).
Ja, auf mehrere Arten: Erstens durch Geltendmachung aller wertvermehrenden Investitionen (Renovationen, Anbauten). Zweitens profitieren Sie vom Besitzdauerrabatt — je länger die Gesamtbesitzdauer (inkl. Erblasser), desto tiefer der Steuersatz. Drittens können Maklerkosten, Inseratekosten und Handwechselgebühren als Aufwendungen abgezogen werden.
Die Hypothek geht automatisch auf die Erben über. Die Bank prüft die Tragbarkeit: Die Belastung darf maximal ein Drittel des Einkommens betragen. Erfüllen die Erben die Tragbarkeit nicht, kann die Bank eine Amortisation oder Rückzahlung verlangen. Klären Sie dies innerhalb der 3-monatigen Ausschlagungsfrist.
Für die Erbschaftssteuer ist der Steuerwert zum Todeszeitpunkt massgebend. Dieser liegt je nach Kanton bei 70–100% des Verkehrswerts. Der amtliche Wert (Katasterwert) dient der Vermögenssteuer und ist in der Regel deutlich tiefer als der Marktwert.
Beim Erben selbst ist die Handänderungssteuer in den meisten Kantonen befreit oder reduziert. Beim späteren Verkauf an einen Dritten fällt sie jedoch an — sofern der Kanton eine Handänderungssteuer kennt. Nicht alle Kantone erheben diese Steuer (z.B. Zürich, Zug, Schwyz und Schaffhausen verzichten darauf).
Wenn sich die Erbengemeinschaft nicht auf Verkauf, Übernahme oder Vermietung einigen kann, hat jeder Erbe das Recht, eine Teilungsklage einzureichen (Art. 604 ZGB). Das Gericht kann die Teilung anordnen — im schlimmsten Fall durch eine öffentliche Versteigerung. Vorher lohnt sich eine Mediation, die günstiger und schneller ist.
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Erbschaftssteuer berechnenDieser Ratgeber dient zur Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei geerbten Immobilien empfehlen wir die Konsultation eines Steuerberaters oder Fachanwalts für Erbrecht.
Redaktion: erbschaftssteuer-rechner.ch
Geprüft anhand offizieller Quellen (ESTV, kantonale Steuergesetze, ZGB) · Letzte Prüfung: Juli 2026