Haus oder Wohnung geerbt? Welche Steuern fallen an, welche Optionen haben Sie und wie funktioniert die Erbteilung bei Immobilien? Alles zu Übernahme, Verkauf, Eigenmietwert und Grundstückgewinnsteuer.
Wer in der Schweiz eine Immobilie erbt, steht vor mehreren Entscheidungen: Behalten, verkaufen oder vermieten? Jede Option hat andere steuerliche und rechtliche Folgen. Besonders wenn mehrere Erben beteiligt sind (Erbengemeinschaft), wird die Situation komplex.
Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Schritte, Steuern und Optionen — von der Erbschaftssteuer über die Grundstückgewinnsteuer bis hin zum Eigenmietwert und der Erbteilung bei Immobilien.
Wenn Sie eine Immobilie erben, haben Sie grundsätzlich drei Möglichkeiten. Jede Option hat unterschiedliche steuerliche und rechtliche Konsequenzen.
Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen Erben aus.
Alle Erben einigen sich auf den Verkauf. Erlös wird nach Erbquoten aufgeteilt.
Erben behalten die Immobilie gemeinsam. Mieteinnahmen werden nach Erbquoten aufgeteilt.
Beim Erben einer Immobilie können verschiedene Steuern anfallen — je nach Kanton, Verwandtschaftsgrad und was Sie mit der Immobilie machen.
Wenn mehrere Erben eine Immobilie erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Diese fünf Schritte führen von der Erbschaft bis zur Eigentumsregelung.
Amtliche Schätzung des Immobilienwertes veranlassen. Lassen Sie den Verkehrswert durch einen unabhängigen Experten bestimmen — der amtliche Wert allein genügt für die Erbteilung oft nicht.
Bestehende Hypothek prüfen: Kann sie übernommen werden? Die Bank prüft die Tragbarkeit für den übernehmenden Erben. Bei unzureichender Bonität kann die Bank die Hypothek kündigen.
Einigung über Anrechnungswert und Zuteilung der Immobilie. Alle Erben müssen zustimmen. Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Erbe eine Teilungsklage einreichen (Art. 604 ZGB).
Eigentumsänderung im Grundbuchamt anmelden. Dafür brauchen Sie die Erbbescheinigung und den Erbteilungsvertrag (öffentlich beurkundet). Die Grundbuchänderungsgebühr ist kantonal verschieden — meist 0.1–0.5% des Immobilienwertes.
Hypothek auf den neuen Eigentümer umschreiben. Eventuell Erhöhung der Hypothek für die Auszahlung der Miterben nötig. Die Bank prüft die Tragbarkeit nach den üblichen Kriterien.
Kurze Haltedauer bedeutet hohe Grundstückgewinnsteuer. Prüfen Sie, ob es sich lohnt, mit dem Verkauf zu warten — die Haltedauer des Erblassers wird zwar angerechnet, aber je länger die Gesamtdauer, desto tiefer der Steuersatz.
Die Bank kann die Hypothek kündigen, wenn die Tragbarkeit nicht gegeben ist. Klären Sie frühzeitig mit der Bank, ob und zu welchen Konditionen Sie die Hypothek übernehmen können.
Das Elternhaus hat oft einen hohen emotionalen Wert. Doch wenn die Finanzierung nicht stimmt oder die Erben sich nicht einigen können, führt das Behalten häufig zu Streit in der Erbengemeinschaft.
Die Steuerlast kann sich je nach Kanton um Faktor 5 und mehr unterscheiden. Informieren Sie sich über die kantonalen Sätze für Erbschaftssteuer, Grundstückgewinnsteuer und Handänderungssteuer.
Wer eine Immobilie vererbt, kann mit der richtigen Planung Steuern sparen und Konflikte unter den Erben vermeiden. Diese Strategien sollten Sie kennen.
Die Immobilie zu Lebzeiten übertragen und ein Nutzniessungsrecht vorbehalten – so bleibt das Wohnrecht gesichert, während die Liegenschaft bereits im Eigentum der nächsten Generation ist.
Steuerlich interessant: Die Nutzniessung reduziert den steuerbaren Wert der Schenkung. Details zur Schenkungssteuer finden Sie im Ratgeber.
Ein Erbvorbezug ermöglicht die frühzeitige Übertragung an ein Kind. Wichtig: Der Wert wird später an den Erbteil angerechnet (Art. 626 ZGB).
Im Testament oder Erbvertrag können Sie die Ausgleichungspflicht regeln und so späteren Streit in der Erbengemeinschaft vermeiden.
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Wie viel ist die geerbte Immobilie wert? Berechnen Sie den Verkaufspreis kostenlos.
Rechte, Pflichten und Erbteilung in der Erbengemeinschaft Schweiz.
Nutzniessung und Wohnrecht als Alternative bei geerbten Immobilien.
Ob Erbschaftssteuer anfällt, hängt vom Kanton und Ihrem Verwandtschaftsgrad ab. Ehepartner sind in allen Kantonen befreit. Kinder zahlen in den meisten Kantonen keine oder nur geringe Erbschaftssteuer. Die Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert der Immobilie zum Todeszeitpunkt.
Erst beim Verkauf der Immobilie, nicht beim Erben. Der Gewinn berechnet sich aus Verkaufspreis minus Anlagekosten des Erblassers. Die Haltedauer des Erblassers wird angerechnet, was den Steuersatz senkt.
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer von selbstbewohnten Immobilien versteuern müssen. Er beträgt in der Regel 60-70% der marktdurchschnittlichen Miete. Auch für geerbte Immobilien gilt diese Pflicht ab dem Zeitpunkt der Übernahme.
Für die Erbteilung ist grundsätzlich der Verkehrswert (Marktwert) massgebend, nicht der amtliche Wert oder Steuerwert. Am besten lassen Sie eine unabhängige Schätzung durchführen. Bei Uneinigkeit kann das Gericht einen Sachverständigen bestimmen.
Ja, ein Erbe kann die Immobilie übernehmen und die Miterben nach deren Erbquoten auszahlen. Dafür braucht es die Zustimmung aller Erben und eine Einigung über den Anrechnungswert. Die Auszahlung kann über eine erhöhte Hypothek finanziert werden.
Die Hypothek geht auf die Erben über. Die Bank prüft die Tragbarkeit und kann bei unzureichender Bonität die Hypothek kündigen. Klären Sie frühzeitig mit der Bank, ob und zu welchen Konditionen die Hypothek übernommen werden kann.
Das hängt von der Lage, dem Zustand und der Rendite ab. Vermietung bringt regelmässige Einnahmen, erfordert aber Verwaltung und Unterhalt. Steuerlich müssen Mieteinnahmen als Einkommen versteuert werden. Berechnen Sie die Nettorendite nach Steuern und Kosten.
Nach der Erbteilung dauert die Grundbuchübertragung in der Regel 2-6 Wochen. Sie benötigen: Erbbescheinigung, Erbteilungsvertrag (öffentlich beurkundet), Grundbuchanmeldung. Die Kosten für die Handänderung betragen kantonal verschieden 0.1-0.5% des Immobilienwertes.
Nein, beim Verkauf einer geerbten Immobilie fällt Grundstückgewinnsteuer an. Der steuerbare Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und dem damaligen Kaufpreis des Erblassers (nicht dem Verkehrswert bei Erbschaft). Die Besitzdauer des Erblassers wird angerechnet, was zu einem tieferen Steuersatz führen kann. Die Erbschaftssteuer selbst fällt separat an — je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad.
Ja, wer die Erbschaft annimmt, übernimmt auch die Hypothek. Die Bank prüft jedoch, ob die Erben die Tragbarkeit erfüllen (Hypothekarbelastung maximal 1/3 des Einkommens). Falls nicht, kann die Bank eine Amortisation oder Rückzahlung verlangen. Tipp: Klären Sie die Tragbarkeit vor Annahme der Erbschaft — innerhalb der 3-monatigen Ausschlagungsfrist.
Bestehende Mietverträge gehen automatisch auf die Erben über (Art. 261 OR). Die Erben treten als neue Vermieter ein. Eine Kündigung ist nur unter den normalen mietrechtlichen Bedingungen möglich — der Erbfall allein ist kein Kündigungsgrund. Bei Eigenbedarf gelten die üblichen Fristen und Schutzbestimmungen.
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Erbschaftssteuer berechnenDieser Ratgeber dient zur Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei geerbten Immobilien empfehlen wir die Konsultation eines Steuerberaters oder Fachanwalts für Erbrecht.
Inhalt: Upchain Consulting AG
Regelmässig geprüft und aktualisiert · Stand: Mai 2026