Liegenschaften machen oft den grössten Teil eines Nachlasses aus. Ob Vererbung oder Schenkung zu Lebzeiten — die steuerlichen Konsequenzen unterscheiden sich erheblich. Dieser Leitfaden zeigt, wie Nutzniessung, Wohnrecht und Grundstückgewinnsteuer zusammenspielen und welche Strategie in Ihrem Kanton am meisten Steuern spart.
Immobilien sind der häufigste und wertmässig bedeutendste Vermögenswert in Schweizer Nachlässen. Gemäss dem Bundesamt für Statistik (BFS) enthalten rund 60 % aller Erbschaftenmindestens eine Liegenschaft. Der Medianwert einer vererbten Immobilie liegt in der Schweiz bei über CHF 800’000 — in städtischen Gebieten oft deutlich darüber.
Die zentrale Herausforderung bei der Übertragung von Liegenschaften ist die Bewertung. Anders als bei Bargeld oder Wertschriften gibt es bei Immobilien keinen eindeutigen Marktwert. Kantone verwenden unterschiedliche Bewertungsmethoden — vom amtlichen Wert («Steuerwert») über den Ertragswert bis hin zum Verkehrswert (Marktwert). Diese Diskrepanz eröffnet Gestaltungsspielräume, birgt aber auch Risiken bei der Steuerplanung.
Hinzu kommen spezifische Steuern, die nur bei Liegenschaften relevant sind: die Grundstückgewinnsteuer auf dem Wertzuwachs und in einigen Kantonen die Handänderungssteuerbeim Eigentümerwechsel. Diese Steuern fallen zusätzlich zur Erbschafts- oder Schenkungssteuer an und müssen bei der Nachfolgeplanung berücksichtigt werden.
Die Frage, ob eine Liegenschaft zu Lebzeiten verschenkt oder erst im Erbfall übertragen werden soll, hat deshalb nicht nur steuerliche, sondern auch praktische Konsequenzen: Wer wohnt weiter in der Immobilie? Wie werden Geschwister entschädigt? Und wie lässt sich der Kontrollverlust minimieren? Die folgenden Abschnitte behandeln diese Fragen systematisch.
Ob Sie eine Liegenschaft vererben oder zu Lebzeiten verschenken, hat unterschiedliche rechtliche und steuerliche Konsequenzen. Die folgende Tabelle stellt die beiden Varianten gegenüber.
| Kriterium | Vererben (im Todesfall) | Verschenken (zu Lebzeiten) |
|---|---|---|
| Zeitpunkt der Übertragung | Im Todesfall — Eigentum geht automatisch auf die Erben über | Zu Lebzeiten — sofortige Eigentumsübertragung mit Grundbucheintrag |
| Erbschafts-/Schenkungssteuer | Erbschaftssteuer gemäss kantonalem Recht; Kinder in den meisten Kantonen befreit | Schenkungssteuer (gleiche Sätze wie Erbschaftssteuer); Kinder meist befreit |
| Grundstückgewinnsteuer | Steueraufschub — keine Steuer bei der Vererbung selbst | Steueraufschub — keine Steuer bei der Schenkung selbst |
| Pflichtteil-Relevanz | Volle Pflichtteilsregelung; Liegenschaft fliesst in die Erbteilung ein | Schenkungen der letzten 5 Jahre können angefochten werden (Art. 527 ZGB) |
| Kontrollverlust | Keiner — Eigentümer behält bis zum Tod alle Rechte | Sofort — Eigentum geht definitiv über; Absicherung durch Nutzniessung/Wohnrecht möglich |
| Handänderungssteuer | Entfällt in den meisten Kantonen bei Erbgängen | Je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad; oft befreit bei Kindern |
Steuerlich oft gleichgestellt
In der Schweiz behandeln die meisten Kantone Erbschaft und Schenkung steuerlich identisch. Die Schenkungssteuersätze entsprechen den Erbschaftssteuersätzen. Der Hauptunterschied liegt nicht in der Steuerlast, sondern im Zeitpunktder Übertragung, im Kontrollverlustund in der Möglichkeit, durch Nutzniessung oder Wohnrecht den steuerbaren Wert zu reduzieren.
Die Nutzniessung(ZGB Art. 745–775) ist das wichtigste Instrument bei der Immobilienübertragung zu Lebzeiten. Sie ermöglicht es dem Übertragenden, die Liegenschaft eigentumsrechtlich auf den Empfänger zu übertragen und gleichzeitig das umfassende Nutzungsrecht zu behalten.
Der Nutzniesser darf die Liegenschaft selbst bewohnen oder vermietenund die Mieteinnahmen behalten. Er trägt im Gegenzug die gewöhnlichen Unterhaltskosten und die Steuern auf den Eigenmietwert. Das Eigentum liegt aber bereits beim Empfänger — er kann die Liegenschaft allerdings nicht ohne Zustimmung des Nutzniessers verkaufen oder belasten, solange die Nutzniessung eingetragen ist.
Der entscheidende steuerliche Vorteil der Nutzniessung liegt in der Bewertung der Schenkung. Wenn eine Liegenschaft mit Nutzniessung übertragen wird, reduziert sich der steuerbare Wert der Schenkungum den kapitalisierten Wert der Nutzniessung. Der Nutzniessungswert wird auf Basis des jährlichen Nutzens (Eigenmietwert oder Mietertrag) und der statistischen Lebenserwartung des Nutzniessers berechnet.
Die Berechnung folgt den Kapitalisierungstabellen der ESTV (Barwerttafeln). Je jünger der Nutzniesser, desto höher der kapitalisierte Wert der Nutzniessung — und desto tiefer die steuerbare Schenkung.
Berechnungsbeispiel
Die Nutzniessung reduziert die steuerbare Schenkung in diesem Beispiel um rund 39 %. Bei jüngeren Nutzniessern fällt die Reduktion noch höher aus.
Pflichten des Nutzniessers
Der Nutzniesser trägt nach Art. 764–765 ZGB die gewöhnlichen Unterhaltskosten, Versicherungsprämien und öffentlichen Abgaben. Der Eigentümer (Empfänger) ist für ausserordentliche Reparaturen zuständig. Zudem muss der Nutzniesser den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Diese Kostenverteilung sollte vertraglich klar geregelt werden.
Das Wohnrecht(ZGB Art. 776–778) ist eine eingeschränktere Alternative zur Nutzniessung. Es gewährt dem Berechtigten das Recht, eine Liegenschaft oder Teile davon persönlich zu bewohnen — aber nicht zu vermieten. Es ist ein höchstpersönliches Recht, das weder übertragen noch vererbt werden kann.
Das Wohnrecht hat einen tieferen Kapitalwert als die Nutzniessung, da es weniger umfassend ist. Das bedeutet, dass der Abzug vom steuerbaren Schenkungswert geringer ausfällt. Wann lohnt sich welches Instrument?
Beide Rechte werden als Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragenund sind damit gegenüber Dritten geschützt. Auch wenn der Empfänger die Liegenschaft später verkauft, bleibt das eingetragene Nutzungs- oder Wohnrecht bestehen. Eine Löschung ist nur mit Zustimmung des Berechtigten oder durch gerichtlichen Entscheid möglich.
Die Grundstückgewinnsteuer ist die Steuer, die bei Immobilienübertragungen am häufigsten übersehen wird. Viele gehen davon aus, dass bei einer Vererbung oder Schenkung keine Grundstückgewinnsteuer anfällt. Das stimmt — aber nur teilweise: Die Steuer wird nicht erlassen, sondern lediglich aufgeschoben.
Der Steueraufschub (auch «Steueraufschubstatbestand» genannt) bewirkt, dass im Moment der Übertragung durch Erbschaft oder Schenkung keine Grundstückgewinnsteuer erhoben wird. Sobald der Empfänger die Liegenschaft aber später verkauft, wird die Grundstückgewinnsteuer auf dem gesamten Wertzuwachs seit dem ursprünglichen Erwerbberechnet — nicht erst seit der Schenkung/Erbschaft.
Alle Kantone gewähren bei Erbgang und Schenkung einen Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer. Der Empfänger übernimmt die steuerlichen Anlagekosten des bisherigen Eigentümers. Das heisst: Für die Berechnung des Grundstückgewinns bei einem späteren Verkauf wird der ursprüngliche Kaufpreis (oder der Anlagepreis des Erblassers/Schenkers) als Basis genommen.
Positiver Nebeneffekt:In den meisten Kantonen sinkt der Grundstückgewinnsteuersatz mit der Besitzdauer. Da die Besitzdauer des früheren Eigentümers angerechnet wird, profitiert der Empfänger von einer längeren Haltedauer und einem tieferen Steuersatz. In Zürich beispielsweise sinkt der Steuersatz ab 5 Jahren Besitzdauer stufenweise — nach 20 Jahren gilt der Mindestsatz.
Die Grundstückgewinnsteuer wird in zwei Systemen erhoben: Im monistischen System(z.B. Zürich, Bern, Luzern) wird der Grundstückgewinn als separate Sondersteuer erhoben, unabhängig vom übrigen Einkommen. Im dualistischen System(z.B. Basel-Stadt, Graubünden) wird der Gewinn bei Geschäftsliegenschaften in die ordentliche Einkommens- oder Gewinnsteuer einbezogen.
Die Steuersätze variieren erheblich: In Zürich beträgt der Grundsatz je nach Besitzdauer zwischen 10 % und 60 %. Im Kanton Schwyz liegt die Bandbreite bei 5 % bis 40 %. Bei einer Besitzdauer von über 25 Jahren kann der effektive Steuersatz in einigen Kantonen auf unter 10 % sinken.
Vorsicht bei raschem Weiterverkauf
Wenn der Empfänger die geschenkte oder geerbte Liegenschaft kurz nach der Übertragung verkauft, fällt die Grundstückgewinnsteuer auf dem gesamten Wertzuwachs an. In einigen Kantonen gibt es zudem Spekulationszuschläge bei kurzer Besitzdauer (unter 1–2 Jahren). Planen Sie daher einen Verkauf möglichst erst nach Ablauf einer angemessenen Haltefrist.
Die Bewertung einer Liegenschaft ist entscheidend für die Höhe der Erbschafts- oder Schenkungssteuer. In der Schweiz gibt es verschiedene Wertbegriffe, die in unterschiedlichen Kontexten relevant sind.
Der amtliche Wert wird vom Kanton periodisch festgelegt und dient als Basis für die Vermögenssteuer. Er liegt in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert. Im Kanton Zürich beträgt der amtliche Wert typischerweise 60–80 % des Marktwerts. Im Kanton Bern kann er noch tiefer liegen. In vielen Kantonen ist der amtliche Wert auch massgebend für die Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der bei einem Verkauf auf dem freien Markt erzielt werden könnte. Er wird durch Schätzung ermittelt — entweder durch einen amtlichen Schätzer, einen Immobilienbewerter oder durch hedonische Modelle (z.B. IAZI, Wüest Partner). Der Verkehrswert ist relevant für die Grundstückgewinnsteuer und für die Berechnung der Pflichtteile bei der Erbteilung.
Der Ertragswert berechnet sich aus dem nachhaltig erzielbaren Mietertrag, kapitalisiert mit einem Referenzzinssatz. Er ist vor allem bei Renditeobjekten relevant. Einige Kantone verwenden eine Kombination aus Ertragswert und Realwert (Substanzwert) für die amtliche Bewertung.
Praxistipp: Kantonsunterschiede nutzen
Da der amtliche Wert oft 20–40 % unter dem Verkehrswert liegt, fällt die Erbschafts- und Schenkungssteuer auf Immobilien häufig tiefer aus als erwartet. In Kantonen, die den amtlichen Wert als Bemessungsgrundlage verwenden, ergibt sich ein impliziter Steuervorteil gegenüber Barvermögen, das immer zum Nennwert besteuert wird. Lassen Sie die Liegenschaft vor einer Übertragung amtlich schätzen, um die Steuerbasis zu kennen.
Eine Familie im Kanton Bern überträgt ihr Einfamilienhaus (Verkehrswert CHF 1’200’000) an ihre Tochter. Die Eltern sind 67 Jahre alt und möchten weiterhin im Haus wohnen. Sie richten eine Nutzniessung ein.
CHF 0
Im Kanton Bern sind direkte Nachkommen (Kinder, Enkel) vollständig von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit. Es spielt keine Rolle, ob die Liegenschaft vererbt oder verschenkt wird — die Steuer beträgt in beiden Fällen CHF 0.
Aufschub
Die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben. Die Tochter übernimmt die Anlagekosten der Eltern. Erst bei einem späteren Verkauf wird die Steuer auf dem gesamten Wertzuwachs fällig — mit anrechenbarer Besitzdauer der Eltern.
−39 %
Die Nutzniessung reduziert den steuerbaren Wert der Schenkung um rund CHF 468’000. Da Kinder in Bern ohnehin steuerfrei sind, wirkt sich dies primär auf die Pflichtteilsberechnung und die Erbteilung mit Geschwistern aus.
In diesem Berner Beispiel fällt bei der Übertragung des Einfamilienhauses keine Erbschafts- oder Schenkungssteueran. Die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben. Die einzigen Kosten sind die Notariats- und Grundbuchgebühren (typisch ca. CHF 3’000–6’000 bei einem Wert von CHF 1.2 Mio.) sowie die Handänderungssteuer, die im Kanton Bern bei Zuwendungen an direkte Nachkommen mit Auflagen (Nutzniessung) entfällt.
Anders bei nicht verwandten Personen:Würde dieselbe Liegenschaft an eine nicht verwandte Person übertragen, würde im Kanton Bern eine Schenkungssteuer von bis zu 30 % anfallen — auf dem Wert nach Abzug der Nutzniessung (CHF 732’000) wären das bis zu CHF 219’600. Ein massiver Unterschied, der die Bedeutung des Verwandtschaftsgrads unterstreicht.
Die Übertragung einer Liegenschaft — ob durch Schenkung oder Erbvorbezug — erfordert sorgfältige Vorbereitung. Diese Checkliste hilft Ihnen, die wichtigsten Schritte in der richtigen Reihenfolge zu planen.
Holen Sie den aktuellen amtlichen Wert bei der Steuerverwaltung ein und lassen Sie gegebenenfalls eine Verkehrswertschätzung erstellen. So kennen Sie die Basis für alle steuerlichen Berechnungen.
Stellen Sie sicher, dass die Übertragung die Pflichtteile der übrigen Erben nicht verletzt. Bei mehreren Kindern müssen Ausgleichszahlungen oder testamentarische Regelungen geprüft werden (Art. 471 ZGB).
Entscheiden Sie, ob eine Nutzniessung (ZGB Art. 745) oder ein Wohnrecht (ZGB Art. 776) eingerichtet werden soll. Lassen Sie den Kapitalwert berechnen, um die steuerlichen Auswirkungen zu kennen.
Klären Sie mit der kantonalen Steuerverwaltung: Höhe der Schenkungs- oder Erbschaftssteuer, Grundstückgewinnsteuer-Aufschub, allfällige Handänderungssteuer und Auswirkungen auf die Einkommenssteuer (Eigenmietwert).
Klären Sie mit der Bank, ob die bestehende Hypothek übernommen oder abgelöst werden muss. Der Empfänger muss die Tragbarkeit erfüllen. Bei einer Nutzniessung bleibt die Hypothek oft auf den Nutzniesser laufen.
Die Übertragung einer Liegenschaft erfordert zwingend eine öffentliche Beurkundung beim Notar und den Eintrag im Grundbuch. Gleichzeitig wird die Nutzniessung oder das Wohnrecht als Dienstbarkeit eingetragen.
Stellen Sie sicher, dass Sie nach der Übertragung genügend Vermögen für Ihren Lebensunterhalt und mögliche Pflegekosten behalten. Verschenktes Vermögen wird bei der EL-Berechnung als Vermögensverzicht angerechnet (Art. 11a ELG).
Passen Sie nach der Übertragung Ihr Testament oder Ihren Erbvertrag an. Regeln Sie, ob der Erbvorbezug bei der späteren Erbteilung ausgeglichen werden soll (Ausgleichungspflicht) oder ob eine Dispensation gewünscht ist (Art. 626 ZGB).
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WeiterlesenIn den meisten Kantonen ist die Übertragung einer Liegenschaft an direkte Nachkommen (Kinder, Enkel) von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit. Es fällt jedoch keine Grundstückgewinnsteuer an — diese wird lediglich aufgeschoben (Steueraufschub). Beim späteren Verkauf durch das Kind wird die Grundstückgewinnsteuer auf dem gesamten Wertzuwachs seit dem ursprünglichen Erwerb fällig. Die Handänderungssteuer entfällt in vielen Kantonen bei direkten Nachkommen.
Die Nutzniessung (ZGB Art. 745–775) gibt dem Berechtigten das Recht, die Liegenschaft umfassend zu nutzen — also selbst zu bewohnen oder auch zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Das Wohnrecht (ZGB Art. 776–778) ist enger gefasst: Es erlaubt nur die persönliche Bewohnung, nicht die Vermietung. Die Nutzniessung hat in der Regel einen höheren Kapitalwert und reduziert die steuerbare Schenkung stärker. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen.
Nein, bei einer Schenkung oder Vererbung wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben — sie entfällt nicht, sondern wird auf den Empfänger übertragen. Wenn dieser die Immobilie später verkauft, wird die Grundstückgewinnsteuer auf dem gesamten Gewinn seit dem ursprünglichen Erwerb berechnet. Die Besitzdauer des Schenkers wird dabei angerechnet, was zu einem tieferen Steuersatz führen kann (längere Besitzdauer = tieferer Satz in den meisten Kantonen).
Die Bewertung hängt vom Kanton ab. Die meisten Kantone verwenden den amtlichen Wert (Steuerwert) als Bemessungsgrundlage für die Erbschafts- und Schenkungssteuer. Dieser liegt oft deutlich unter dem Verkehrswert — im Kanton Zürich beispielsweise typischerweise bei 60–80 % des Marktwerts. Einige Kantone (z.B. Bern) setzen den amtlichen Wert noch tiefer an. Für die Grundstückgewinnsteuer wird hingegen der tatsächliche Verkehrswert herangezogen.
Ja, das ist durch die Einräumung einer Nutzniessung (ZGB Art. 745) oder eines Wohnrechts (ZGB Art. 776) möglich. Bei der Schenkung wird die Liegenschaft eigentumsrechtlich auf den Empfänger übertragen, gleichzeitig wird das Nutzungsrecht im Grundbuch eingetragen. Der steuerbare Wert der Schenkung reduziert sich um den kapitalisierten Wert der Nutzniessung bzw. des Wohnrechts. Diese Konstruktion ist das häufigste Instrument bei der Übertragung von Familienliegenschaften zu Lebzeiten.
Neben einer allfälligen Schenkungs- oder Erbschaftssteuer können folgende Kosten anfallen: Notariatsgebühren für die öffentliche Beurkundung (kantonal unterschiedlich, typisch 0.1–0.5 % des Liegenschaftswerts), Grundbuchgebühren für den Eigentumseintrag (ca. 0.1–0.2 %), und je nach Kanton eine Handänderungssteuer (1–3.3 %). Bei direkten Nachkommen entfällt die Handänderungssteuer in vielen Kantonen. Die Grundstückgewinnsteuer wird bei Schenkung/Erbschaft aufgeschoben.
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Erbschaftssteuer berechnenDieser Artikel dient zur Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Bei der Übertragung von Liegenschaften empfehlen wir die Konsultation eines Notars und eines Steuerberaters. Alle Angaben basieren auf dem ZGB (Art. 745–778), den kantonalen Steuergesetzen und dem ESTV-Dossier Steuerinformationen.
Redaktion: erbschaftssteuer-rechner.ch
Geprüft anhand offizieller Quellen (ESTV, kantonale Steuergesetze, ZGB) · Letzte Prüfung: Juli 2026
Basierend auf offiziellen Quellen der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) und der kantonalen Steuerverwaltungen. Alle Rechtsgrundlagen referenzieren das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB, Art. 457–640).
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